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规范流转行为 促进有序流转
作者:佚名    文章来源:农民日报     2021年09月29日 10:45

编者按:为进一步推动农村土地经营权规范有序流转,强化土地经营权流转合同管理,防范和化解土地经营权流转中的矛盾和纠纷,近日,农业农村部和国家市场监督管理总局联合制定发布了《农村土地经营权出租合同(示范文本)》《农村土地经营权入股合同(示范文本)》,为当事人签订书面流转合同,提供参照使用的文本,对于规范土地经营权流转行为,保护流转当事人合法权益,促进土地经营权有序流转,有着重要意义。本报今日刊发专题报道进行解读,敬请关注。

近日,农业农村部会同国家市场监督管理总局联合制定发布了《农村土地经营权出租合同(示范文本)》(下称《出租合同示范文本》)和《农村土地经营权入股合同(示范文本)》(下称《入股合同示范文本》)。为帮助基层广大干部群众认识、理解、用好《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》,记者采访了农业农村部负责人。

问:为什么要制定《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》?对农民有什么好处?

答:2021年1月26日,农业农村部出台《农村土地经营权流转管理办法》(下称《流转办法》),为保护广大承包农户和各类新型农业经营主体的合法权益提供了更有力的制度保障。配合《流转办法》的实施,农业农村部会同国家市场监督管理总局,制定了《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》,把规定条款具体化为合同条文,目的是进一步明确流转双方的权利、义务和责任,规范土地经营权流转行为,促进土地经营权有序流转。

对广大农民群众来说,发布合同示范文本,一是要件完备,便于农民使用。实践中,部分农民群众因为觉得签合同麻烦,或者不知道该怎么制作签订合同,往往通过口头约定流转土地经营权,一旦发生纠纷,由于无法提供相应的有效证明,调处困难大,有些合理诉求也难以得到满足。合同示范文本要件齐备,流转时可以拿来就用,发生纠纷时查有实据,方便了农民群众。二是规范统一,便于权益保障。实践中,有些农民虽然签订了流转合同,但合同内容过于简单,没有写明双方的权利义务,发生纠纷时合同起不到保护流转双方尤其是农民群众合法权益的作用。合同示范文本中列出的权利义务更为规范、完整、具体,既可以更好保护双方合法权益,也有利于提醒双方依合同履行义务。三是约定清晰,便于明确责任。例如,《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》中都含有耕地保护条款,禁止承租方(受让方)改变土地的农业用途,明确了承租方(受让方)保护农地的义务,不仅有利于农地的保护,也使农地生态环境受到破坏时追究承租方(受让方)的责任有了更明确的依据。

问:制定《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》的依据是什么?

答:《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》由农业农村部会同国家市场监督管理总局根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地经营权流转管理办法》等法律和部门规章制定。同时,将中央关于土地流转的相关政策规定融入到了《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》中,以更好地保障土地经营权规范有序流转。

问:《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》有哪些主要内容?

答:《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》各十三条,主要内容包括四部分:一是明确合同当事人,对出租方和承租方的身份进行了列举,由合同使用双方从各项身份中进行选择。二是明确租赁(入股)物及租金(股份分红)相关事项,设置了对农地租赁(入股)标的物描述及用途、期限、交付时间等条文,设置了租金及支付方式条款。其中,《出租合同示范文本》列出了一次性支付和分期支付等支付方式,以及现金和实物等付款方式;《入股合同示范文本》列出的支付方式包括“按股分红”和“保低收益+按股分红”等,便于流转双方根据实际情况选择。三是明确流转双方的权利义务,并重点强调了承租方需要合理利用土地,确保农地农用,符合粮食生产等产业规划。四是明确合同变更、解除和终止以及违约责任、争议解决等事项。

问:《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》有何区别?

答:《出租合同示范文本》用于土地经营权出租,由出租方与承租方签订合同。承租方可能是自然人、农村承包经营户、农民专业合作社、家庭农场、公司等。出租方获得的是租金收益。《入股合同示范文本》用于土地经营权入股,由入股方与受让方签订合同。受让方一般为农民专业合作社、公司等。入股方获得的是入股分红。此外,在权利义务方面,入股方按照合同约定和章程规定行使成员或者股东权利,受让方要保障入股方依法行使权利。

问:流转当事人在签订流转合同时要注意什么?

答:在签订流转合同时,首先要注意核实对方的主体资格。对于自然人,应当要求其出示身份证件;对于法人和其他组织,应当要求其代表出示法人或其他组织的身份证件(如营业执照副本),核实签订代表是否有权代表法人或其他组织签订合同,签订合同时必须加盖对方单位公章或者合同专用章。对于以上证件,农民群众可以记录一些关键信息,以便后续出现纠纷时申请调解、仲裁或起诉。其次,应当认真阅读合同每一项内容,并逐一进行填写,以保证合同内容的完整性,确保将双方约定的全部内容都体现在书面合同文本上,不建议另行作出口头约定。需要特别强调的是,《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》都对是否同意承租方(受让方)对土地经营权再流转和融资担保设置了选项,农民群众在签订合同时一定要审慎决定是否勾选同意。第三,合同签订后,双方当事人应当依据当地规定,向相关部门提交合同原件以完成备案,并各自保留一份合同原件。

问:合同出现争议采取什么方式解决?

答:因土地经营权流转发生纠纷的,双方当事人可以通过协商解决,也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解解决。当事人不愿意协商、调解或者协商、调解不成的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。

关于向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,依据《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》,各县(区)一般都设有仲裁机构,受理农村土地承包经营纠纷。当事人申请仲裁,应当向纠纷涉及土地所在地的农村土地承包经营纠纷仲裁委员会递交仲裁申请书。仲裁申请书应当载明申请人和被申请人的基本情况,仲裁请求和所根据的事实、理由,并提供相应的证据和证据来源。各当事人在仲裁后,如不服仲裁裁决的,可以自收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的,裁决书即发生法律效力,当事人不得再向人民法院提起诉讼。一方当事人逾期不履行的,另一方当事人可以向被申请人住所地或者财产所在地的基层人民法院申请执行。

问:各级农业农村部门应如何加强土地经营权流转合同管理和服务?

答:《流转办法》对流转管理作了专章规定。一是县级以上地方人民政府农业农村(农村经营管理)部门应当加强对本行政区域内土地经营权流转管理。乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展土地经营权流转管理和服务,向达成流转意向的双方提供统一文本格式的流转合同,指导其签订,并建立土地经营权流转台账;对流转合同中有违反法律法规的,应当及时予以纠正。二是县级以上地方人民政府农业农村(农村经营管理)部门应当加强对土地经营权流转市场的业务指导,督促其建立健全运行规则,规范开展土地经营权流转政策咨询、信息发布、合同签订、交易鉴证、权益评估、融资担保、档案管理等服务。



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